我是北京比爆北京房姐，资深房产投资专家。楼市目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。北京比爆江西某某海绵制品有限公司房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的楼市让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的北京比爆操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号

关注“北京房姐” 公众号，楼市进行提问，北京比爆有问必答，楼市全程指导买房

1

房姐，北京比爆我又来啦，楼市想问下我亲戚有一套首邑溪谷南北向49平的北京比爆小复式，精装修，楼市买的北京比爆时候一百万出头买的，现在小区跌的楼市特别多，出房量也很多120多套，北京比爆现在挂牌基本在是180万左右，因为是江西某某海绵制品有限公司闲置的，在想要不要现在卖掉把钱拿在手里，担心还会继续下跌。但是感觉现在卖又很不划算，因为不是置换所以也不着急用钱，就是单纯担心以后会一直下跌所以要不要早点出手，所以问问您的意见。

房姐回复：

“卖了怕涨，持有怕跌”，这就是当下很多闲置房业主的真实心态。

先看小区优点：人车分流，经典托斯卡纳风，园林不错，有假山、瀑布、河流，很宜居。小区利用率也做到了极致，49平建面，愣是做出了两室一厅两卫四阳台的双层复式，实际使用面积能到87平，最新成交价160万折合单价1.8万！厨房、衣帽间都给配全了，楼下客厅招待客人，楼上卧室休息，动静分离做得很好。

但小区缺点也很明显：到4号线高米店南站约2公里，溜达着坐地铁够呛；一层层高2.3米，二层2.2米，对个子高的业主来说难免压抑。其次，小区体量大3000多户，一层26户，梯户比在1比5以上，且包括大量租户，各种杂乱的问题在所难免。

最关键的是市场行情，贝壳上现在120多套在售，出售时，买家之间相互的价格踩踏就难以避免，加之上文说的一些缺点，因此也就造成了这小区价格常年不涨，甚至有部分户型阴跌的情况。

所以回到你亲戚的问题：到底卖不卖？我的建议是——如果这套房以后肯定用不上，别犹豫，找个合适的机会尽快出手。从板块、交通、户型、市场认可度等方面权衡，这小区基本是跑不赢大行情的。

其实很多人都有“惜售”心理，觉得“当年买得便宜，现在卖了没赚多少”，但房子是资产，资产的核心是“流动性”，与其抱着一套“跌价风险大、难出手”的闲置房焦虑，真不如趁早落袋为安。

2

房姐你好，总价500-600万预算，北边买房建议，其实去年问过一次，一直没下手，今年大环境和个人情况都有些变化，再来请教一次。

基本情况：夫妻俩分别望京和慈云寺工作，无车，通勤是刚需；怀孕中，今年小孩出生目前集体户，需要买房解决孩子落户问题；对户型还比较在意，希望主卧朝南。去年基本在看回龙观，今年房价也低了一些，想把北苑、奥森、亚运村这块也纳入考虑，您有合适的小区推荐吗？另外纠结的是孩子上学问题，不知道现在要不要稍微考虑一下，麻烦房姐给建议~

房姐回复：

你的需求很明确，预算也清晰，一步步捋，肯定能找到合适的方向。

先说孩子上学的问题吧，你现在一步到位买个学区房肯定不合适。孩子刚出生，至少5-6年才用得上学区，这期间政策怎么变、你们怎么变，都是未知数，选筹上适当考虑个学区一般的，作为教育保底就行，把核心预算花在通勤、户型上。

再说你关注的几个板块，新北苑＞老北苑＞奥森＞亚运村。

新北苑板块的特点是均衡，城市界面、房子品质、周边配套、学区（朝外来广营校区）整体都比较在线，离地铁近可以上车个2居，重点关注国际城、润泽公馆，华贸城8号院、10号院，户型还都不错，南北或者纯南。

老北苑整体比新北苑城市界面更老，不过性价比也更高，可以上车三居，适合以后孩子出生、老人过来帮忙的情况。学区不如新北苑，品质还不错的重点关注望春园、筑华年、天怡家园、新街坊。

再说奥森，从朝阳的板块上来说，奥森并不属于一个级别高的板块。虽然位置不错，但是奥森有两个缺陷，一是板块内缺少产业；二是奥森板块内没有好的学校，卖的是公园地产，可以适当看下上元君庭、万科星园、天乐园等做对比，整体户型要差点意思。

亚运村的位置比奥森更好，发展的也要更早一些。亚运村的学校也不错，板块内有朝阳外国语学校和陈经伦中学嘉铭学校，两所朝阳的头部学校，适合对教育有较高需求的家庭，对你来说性价比不高，就先不推荐了。

关注“北京房姐” 公众号，进行提问，有问必答，全程指导买房

(责任编辑：娱乐)